Mieterstrom: So verkaufst du PV Strom an deine Mieter

Du besitzt ein Mehrfamilienhaus und überlegst, wie du dessen Rentabilität steigern und gleichzeitig einen Beitrag zur Energiewende leisten kannst? Die Idee, Strom von der PV Anlage direkt an deine Mieter zu verkaufen, klingt erst einmal sehr lukrativ. Doch wahrscheinlich hält dich die Sorge vor bürokratischen Hürden und rechtlichen Pflichten davon ab.

Genau hier liegt der zentrale Konflikt, den viele Vermieter kennen: Die Chance auf zusätzliche Einnahmen durch Mieterstrom steht den realen Risiken und dem hohen Aufwand des traditionellen Modells gegenüber.

Die gute Nachricht ist: Es gibt nicht nur eine Lösung, sondern gleich mehrere. In diesem Beitrag erfährst du, wie die einzelnen Modelle funktionieren und welches am besten zu deinen Bedürfnissen passt.

Warum klassischer Mieterstrom für viele eine Sackgasse ist

Stell dir vor, du musst für deine Immobilie plötzlich die gleichen strengen Regeln befolgen wie ein großer Energiekonzern. Genau das verlangt das Modell nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) von dir. Du wirst rechtlich zu einem vollwertigen Stromversorger, mit allen Pflichten, die dazugehören. Das ist der Hauptgrund, warum viele Vermieter davor zurückgeschreckt sind den Strom ihrer PV Anlage mit ihren Mietern zu teilen: Der zu hohe bürokratische Aufwand.

Deine Pflichten als Stromversorger im Detail

Da du nicht nur Erzeuger von Solarstrom, sondern auch Lieferant bist, musst du die volle Stromversorgung deiner Mieter gewährleisten. Daraus ergeben sich konkrete Aufgaben, die du erfüllen musst:

Das Risiko der Strompreisgestaltung und Abrechnung

Ein weiterer Knackpunkt ist die Abrechnung. Du musst deinen Mietern monatlich eine exakte Stromrechnung stellen, die allen gesetzlichen Anforderungen genügt. Das ist deutlich komplexer als eine Nebenkostenabrechnung.

Dazu kommt die Preisgestaltung: Der Strompreis für deine Mieter darf gesetzlich maximal 90% des sein lokalen Grundversorgungstarif betragen. Du musst also immer die aktuellen Tarife im Blick haben und deine Kalkulation entsprechend anpassen. Fehler bei der Abrechnung können zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen. In der Praxis ist das ohne spezielle Abrechnungssoftware oder einen teuren externen Dienstleister kaum zu bewältigen.

Das kostet Mieterstrom

Neben den rechtlichen Hürden stellt sich natürlich auch die Frage: Was kostet dich Mieterstrom konkret?

So setzt sich der Kostenblock zusammen

Bei den Kosten für Mieterstrom muss unterschieden werden zwischen den Kosten für den Vermieter und für den Mieter. Für ersteren stellen sich die Kosten aus der Anzahl der teilnehmenden Parteien, den Anschaffungs- und den Installationskosten zusammen. Je größer deiner Anlage ist, desto höher fallen die Anschaffungskosten aus.

Verteilung der Kosten auf die Mieter

Damit möglichst viele Mieter teilnehmen, müssen die Kosten fair verteilt sein. Mieter schließen in der Regel einen Liefervertrag welcher zeitgleich zu ihrem regulären Stromvertrag läuft. Darin ist festgelegt, wie viel Strom der PV Anlage an den Mieter geht. Eine Möglichkeit ist die Berechnung der Kosten anhand des Stromverbrauchs der Mieter zu orientieren. Je mehr Strom deine Mieter benötigen, desto höher fallen ihre Kosten aus. 

Schritte zur Kalkulation

Um einen groben Überblick über die Kosten für Mieterstrom in deinem Eigentum zu erhalten kannst du wie folgt vorgehen:

1. Stromverbrauch definieren: Wie hoch ist der durchschnittliche Stromverbrauch deiner Hausbewohner?
2. Kosten-Nutzen Rechnung: Stelle Kosten und Einnahmen gegenüber. Wie viel hat deine Anlage gekostet, wie viel wird der laufende Betrieb kosten und wie hoch können deine Einnahmen sein?  
3. Amortisationszeitraum bestimmen: Bestimme den Amortisationszeitraum deiner Anlage, indem du die Gesamtkosten und das erzeugte Einkommen gegenüberstellst. 

Als Vermieter liegt es in deiner Hand den Strompreis für die Teilnahme am Mieterstrom zu bestimmen.

Was ist der Mieterstromzuschlag?

Dabei handelt es sich um eine Sonderform der EEG-Förderung und wird, wie die Einspeisevergütung, auf 20 Jahre ausgezahlt. Du hast dann dann ein Anrecht auf den Zuschlag, wenn:

• mindestens 40 % des Gebäudes bewohnt sind.
• der PV Strom nicht durch das öffentliche Netz geleitet wird.
• der Strom vor Ort verbraucht wird.

Der ausgezahlte Beitrag orientiert sich an der Anlagengröße und wird von der Bundesnetzagentur veröffentlicht:

Im Zeitraum 01. August.2025 bis 31. Januar 2026 liegt der Zuschlag zwischen 1,60 ct/kWh und 2,56 ct/kWh.

Mehr dazu erfährst du auf der Seite der Bundesnetzagentur.

Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV)

Das Grundprinzip ist einfach: Statt den auf deinem Dach erzeugten Strom zu verkaufen, stellst du ihn der Hausgemeinschaft zur Verfügung. Da der Strom also lediglich gemeinschaftlich genutzt wird und du ihn nicht verkaufst, wirst du nicht zum Energieversorger. Ein intelligentes Messsystem sorgt dafür, dass der erzeugte Strom der PV Anlage anteilig auf die Wohnungen aufgeteilt wird.

Jede Mietpartei behält ihren eigenen Vertrag mit einem externen Versorger. Dieser liefert Strom, wenn die Sonne nicht scheint (Reststrombezug). Nur der PV Strom, der im Haus nicht direkt verbraucht wird, fließt ins öffentliche Netz und wird vergütet.

Mehr zur GGV erfahren.

Das Pionierkraftmodell – Die lohnenswerte Alternative

Neben den genannten gibt es noch eine unkompliziertere Alternative. Das Pionierkraftmodell ermöglicht eine sogenannte Ergänzungsstromlieferung. Dabei behalten Mieter ihre bestehenden Verträge für den Reststrom und der Vermieter muss nicht die Versorgerrolle einnehmen. Um das Ganze zu koordinieren, steht ein gerätebasiertes Last- und Einspeisekonzept im Fokus. Hier kommt das Pionierkraftwerk ins Spiel.

An sonnigen Tagen kann es bis zu 2 kW direkt ins Hausnetz einspeisen und verteilen. Jede Wohnung erhält ein Pionierkraftwerk. Die einzige Voraussetzung ist dafür ein geeichter Zähler. Das ermöglicht eine rechtssichere Abrechnung. Dieser Ansatz benötigt keinen Aufteilungsschlüssel und keine Änderung am bestehenden Zähler-Messkonzept im Gebäude.

Klassischer Mieterstrom, GGV und Pionierkraftmodell im Vergleich

Um dir die Entscheidung zu erleichtern, stellen wir beide Modelle direkt gegenüber. Die Analyse von Praxisbeispielen zeigt, dass die Vorteile der Ergänzungsstromlieferung klar überwiegen.

Aufwand & Bürokratie

• Klassischer Mieterstrom (EEG): Beim klassischen Modell ist der Aufwand relativ hoch, da du als Energieversorgungsunternehmen (EVU) agierst. Das bedeutet: Meldepflichten bei der Bundesnetzagentur, Einhaltung des EnWG, komplexe Stromlieferverträge und monatliche, verbrauchsscharfe Abrechnungen.
  
• Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Du wirst nicht als Energieversorger eingestuft, womit ein Großteil des Aufwands entfällt. Statt komplexer Stromlieferverträge schließt du einen einfachen Nutzungsvertrag mit deinen Mietern. Die Aufteilung des Stroms erfolgt über einen vorher festgelegten Verteilungsschlüssel.
  
• Ergänzungsstromlieferung (Pionierkraftmodell): Du hast keine Meldepflichten und wirst nicht zum Energieversorger. Der Aufwand bleibt auch für den Mieter gering, da er seinen alten Stromvertrag behält. Das Pionierkraftwerk dient als Ergänzung zum bestehenden Vertrag. Bei diesem Modell steht kein Vertrags- und Bilanzierungsmodell, sondern ein gerätebasiertes Konzept im Fokus. Jede teilnehmende Wohnung erhält ein eigenes Pionierkraftwerk mit geeichtem Zähler, wodurch separate Abrechnungen möglich sind.

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Kosten & Rentabilität

• Klassischer Mieterstrom (EEG): Da du geeichte Zähler in jeder Wohnung benötigst und ein externer Dienstleister die Abrechnung übernimmt, steigen die Kosten für dich als Eigentümer rasant an. Das schmälert deine Rendite. 
  
• GGV: Hier fallen die Kosten geringer aus, da das Messkonzept einfacher und günstiger umzusetzen, ist. Es fallen aber Messtellenbetriebskosten an, welche du als Betreiber zu tragen hast. Deine Einnahmen setzen sich aus dem Verkauf des Solarstroms an die Mieter (zu einem vereinbarten Preis) und der Einspeisevergütung für den Überschuss zusammen.

• Ergänzungsstromlieferung (Pionierkraftmodell): Dabei handelt es sich um eine gerätebasierte Alternative, wodurch das Modell “Ergänzungsstrom” deutlich günstiger ausfällt. Das liegt an der simplen Mess- und Abrechnungsinfrastruktur. Der größte Kostenpunkt liegt lediglich in der Anschaffung der Hardware. Der Strom wird im selben Gebäude genutzt und nicht durchs öffentliche Netz geleitet, während die freie Lieferantenwahl gewahrt wird.

Exkurs: Entwicklung des Mieterstroms – BGH Urteil

Im November 2019 entschied der Bundesgerichtshof, dass ein Stromnetz innerhalb eines Gebäudes oder Quartiers (sog. Kundenanlage) nur in bestimmten, festgelegten engen Grenzen zulässig ist. Dazu gehören die folgenden Szenarien: 

• wenn der Strom verschenkt wird
• wenn keine Lieferung an Dritte erfolgt 

Sobald du Strom im Rahmen von Mieterstrom an Mieter oder Dritte abrechnest, gilt das als normale Energieversorgung. Soweit die Theorie. In der Praxis gibt es aber keine solche Anlagen mehr, da diese nicht mit europäischem Recht vereinbar sind. 

Das Pionierkraftmodell umgeht diese Vorgabe, indem der Strom nicht über netzartige Strukturen, sondern über Direktleitungen verteilt wird. Ein weiterer Bescheid des BGHs legt fest, dass Direktleitungen keine Netze sind, womit diese Art der Lösung auch keiner Netzregulatorik unterliegt. Das macht es deutlich einfacher Solarstrom im Gebäude zu verteilen.

So startest du ein Mieterstromprojekt in 4 Schritten

Der Weg zu deinem profitablen Mieterstromprojekt ist unkomplizierter, als du denkst. Folge einfach diesen vier Schritten.

Prüfung der Immobilie und Wirtschaftlichkeit

Ist dein Gebäude geeignet? Achte auf die Ausrichtung und den Zustand des Daches sowie auf mögliche Verschattungen. Auch die vorhandene elektrische Infrastruktur im Haus muss begutachtet werden.

Wahl des passenden Betreibermodells

Du hast grundsätzlich zwei Möglichkeiten, das Projekt umzusetzen:

• PV Anlage kaufen und selbst betreiben: Du tätigst die Investition und profitierst von den vollen Einnahmen. Das bietet die höchste Rendite, erfordert aber auch eigenes Kapital.
• Contracting-Modell nutzen: Ein externer Partner (Contractor) plant, finanziert, installiert und betreibt die Anlage auf deinem Dach. Du erhältst eine Pacht oder Beteiligung an den Einnahmen.

Mieter informieren und Verträge aufsetzen

Die Teilnahme an solchen Projekten ist für Mieter freiwillig. Überzeuge sie mit klaren Vorteilen: Der Solarstrom vom Dach ist in der Regel günstiger als der Netzstrom. In der Regel ist kein separater Stromliefervertrag nötig. Es genügt ein einfacher Zusatzvertrag der regelt, wie die Stromverteilung und Abrechnung funktioniert.

Partner für Planung und Installation finden

Der wichtigste Schritt ist die Wahl des richtigen Partners. Du brauchst einen erfahrenen Fachbetrieb, der sich nicht nur mit der Installation von Photovoltaikanlagen auskennt, sondern auch mit den Besonderheiten von Mehrfamilienhäusern und den aktuellen gesetzlichen Regelungen vertraut ist.

Fazit: Mit dem richtigen Modell wird Mieterstrom zur sicheren Einnahmequelle

Mieterstrom war einst eine komplizierte Angelegenheit, die viel Vorausplanung und fachliches Know How benötigte. Mittlerweile hat sich die Lage aber geändert. Mieter haben die Möglichkeit, von verschiedensten Modellen zu profitieren. Für Vermieter ist das Pionierkraftmodell besonders attraktiv – du brauchst dich nicht als Energieversorger zu qualifizieren und vermeidest großen Bürokratieaufwand.

Stattdessen schaffst du eine neue, stabile Einnahmequelle, senkst die Nebenkosten für deine Mieter und steigerst gleichzeitig den Wert und die Attraktivität deiner Immobilie. Du leistest einen wichtigen Beitrag zur Energiewende – und das auf eine wirtschaftlich sinnvolle Weise. Die Zukunft von Mieterstrom ist unkompliziert und profitabel.

Wenn du jetzt prüfen möchtest, ob sich Mieterstrom auch für dein Gebäude lohnt, lass dich von Experten beraten. Wir helfen dir, das Potenzial deiner Immobilie voll auszuschöpfen. Informiere dich jetzt unverbindlich über deine Möglichkeiten mit Mieterstrom von enerix.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Mieterstrom

Video: Wie Solarstrom jetzt auch für Wohnungsbewohner erreichbar wird