Mieterstrom – Solarstrom für Wohnungsmieter und – eigentümer 

Rund die Hälfte der deutschen Bevölkerung lebt in Wohnungen – sei es als Mieter oder Wohnungseigentümer. Doch während Eigenheimbesitzer bereits seit Jahrzehnten von günstigem und umweltfreundlichem Strom profitieren, kamen Bewohner von Wohnungen nicht in diesen Genuss. Gebäudeeigentümer standen vor viel zu komplexen regulatorischen Hürden, die solche Projekte unwirtschaftlich gemacht hatten. 
Der Gesetzgeber hat reagiert und den rechtlichen Rahmen angepasst, um den Bezug von Solarstrom für Bewohner von Mehrparteienhäusern zu erleichtern und für die Vermieter attraktiver zu machen. 

Was ist Mieterstrom und wie funktioniert er?

Das Mieterstrommodell wurde 2017 durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) eingeführt. Der Ansatz ist simpel und macht es besonders einfach PV-Strom an Mieter zu verkaufen: Strom wird in einer Anlage auf einem gemeinschaftlichen Dach dezentral erzeugt und an die Bewohner verkauft, ohne über das öffentliche Netz transportiert zu werden.  

Der Ablauf ist relativ simpel. Eine sogenannte Erzeugungsanlage, typischerweise eine PV Anlage produziert Strom auf dem Gebäude. Obwohl die Mieter nicht selbst Eigentümer der Anlage sind, wird dir über einen separaten Mieterstromvertrag ermöglicht, den Strom direkt in ihren Wohnungen zu verbrauchen. Ein sogenannter Mieterstromlieferant, beispielsweise der Vermieter organisiert die Lieferung des Stroms und die rechtskonforme Abrechnung. Strom, der nicht vor Ort verbraucht wird, weil es beispielsweise zu wenige Abnehmer gibt, wird gegen eine Einspeisevergütung ins Netz geleitet. Wenn die Solaranlage mal weniger Strom erzeugt, als im Haus verbraucht wird, werden die notwendigen Kilowattstunden (kWh) aus dem Netz bezogen.

Die verschiedenen Mieterstrommodelle im Überblick 

In der Praxis gibt es mittlerweile verschiedenste Mieterstrommodelle, mit denen du als Bewohner einer Wohnung von PV Strom profitieren kannst. Denn Theorie ist eine Sache, doch die Umsetzung des gesamten Mieterstromkonzepts kann anstrengend und langwierig sein. Daher gibt es mittlerweile sogar Unternehmen, die sich auf die Konzeptionierung von Mieterstrommodellen spezialisiert haben.

Dieses insgesamt sehr komplexe Thema möchte ich dir in diesem Artikel kurz vorstellen und die wichtigsten Modelle bzw. technischen Abrechnungsmodelle erläutern. Leider besteht bei vielen potenziellen Betreibern die Meinung, dass der Aufwand sehr groß ist und es sich nicht rechnet. Das ist zum Glück mittlerweile anders. 

Das EEG-Mieterstrommodell

Das „klassische“ Mieterstrommodell, vom Begriff her wohl bekannteste Modell ist das EEG- Mieterstrommodell, das 2017 durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) eingeführt wurde. Bei diesem Modell wird der Betreiber der Photovoltaikanlage Vollversorger für den Mieter. Das bedeutet, der Wohnungsmieter schließt nur einen Stromvertrag über den gesamten Strombezug mit dem jeweiligen Betreiber. Der Betreiber muss sich neben dem Solarstrom auch um den restlichen Strom kümmern. Er mischt diese beiden Stromquellen und verkauft sie an den Mieter. Der Betreiber wird damit zum Energieversorger für den Mieter. Die nötige Messtechnik für den Mieterstrom muss mit dem jeweiligen Netzbetreiber abgestimmt werden. Typischerweise kommt es zu zusätzlichen Kosten für die Umsetzung des erforderlichen Messkonzepts. Auch die Abrechnung mit dem Mieter muss allen regulatorischen Anforderungen an eine Stromabrechnung genügen.  

Für den Mehraufwand erhalten Betreiber je nach Photovoltaikanlagen Größe einen monetären Ausgleich von rund 2 ct/kWh. Diese Zuschläge gelten ausschließlich für den direkt an die Mieter gelieferten Solarstrom.  

Zudem darf beim EEG-Mieterstrommodell der Stromliefervertrag nicht an den Mietvertrag gekoppelt werden. Die maximale Vertragslaufzeit ist gesetzlich auf 24 Monate beschränkt. Danach können Mieter mit einer Frist von einem Monat kündigen.  

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV)

Das GGV-Modell ist ein Versorgungsmodell aus dem „Solarpaket I“, das am 16.05.2024 in Kraft getreten ist. Bei diesem Modell beliefert der Betreiber den Letztverbraucher nur mit Solarstrom, den Reststrom bezieht der Letztverbraucher weiterhin beim Stromversorger seiner Wahl. Die Aufteilung des Stroms erfolgt anhand des zwischen den teilnehmenden Letztverbrauchern und dem Betreiber vereinbarten Aufteilungsschlüssels. Der Aufteilungsschlüssel muss dem Netzbetreiber vom Betreiber der Gebäudestromanlage mitgeteilt werden. Liegt dem Netzbetreiber keine Information vor, wird die erzeugte Energie zu gleichen Teilen auf die teilnehmenden Letztverbraucher verteilt. Voraussetzung für dieses Modell ist eine Vollausstattung des Gebäudes mit intelligenten Messsystemen (iMSys bzw. Smart-Meter). Der Betreiber muss sich um die Jahresabrechnung kümmern, und der Letztverbraucher bekommt zwei Abrechnungen. Wie auch beim EEG-Mieterstrom, darf der Stromliefervertrag nicht an den Mietvertrag gekoppelt werden und es gilt die gesetzliche maximale Laufzeit von 24 Monaten mit anschließendem monatlichen Kündigungsrecht durch den Mieter. 

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Genossenschaftsmodell 

Beim Genossenschaftsmodell erzeugt eine PV-Anlage in einem Genossenschaftsgebäude den Strom und der Ertrag wird unter den Teilnehmenden der Genossenschaft verteilt. Bewohner von Reihen- und Mehrfamilienhäusern können 

Das Genossenschaftsmodell bietet eine attraktive Möglichkeit, Mieterstromprojekte gemeinschaftlich zu betreiben. Eigentümer können eine Genossenschaft gründen, an der auch die Bewohner der Immobilie beteiligt werden können. Genossenschaften profitieren von Erleichterungen bei einigen Steuererhebungen. Konkret bei der Umsatz-, Gewerbe- und Körperschaftssteuer. Dadurch wird das Modell wirtschaftlich besonders attraktiv.  

Pacht-Modell 

Bei diesem Mieterstrommodell kaufen Mieter den Solarstrom nicht direkt vom Eigentümer, sondern pachten die Anlage. Dadurch kann der Solarstrom dann selbst genutzt und eingespeist werden. Als Hausbesitzer erhältst du dann keine Entschädigung für den Strom den du an deine Mieter verkaufst, sondern eine feste Pacht. Als Mieter hast du zwar den Vorteil der Eigennutzung des Stroms, du bist aber auch in der Bringschuld, wenn es um die Wartung, den Betrieb und die Abrechnung der PV-Anlage geht. 

Vermieter als Energieversorger 

Bei dieser Variante wird der Vermieter zum Energieversorger. Er liefert nicht einzig den Solarstrom, sondern verpflichtet sich auch dazu den Reststrom seiner Bewohner bereitzustellen. Das bedeutet der Vermieter ist dafür verantwortlich, dass auch in sonnenarmen Stunden genug Strom für seine Mieter zur Verfügung steht. Das stellt einen erheblichen Mehraufwand dar, weil noch ein separater Vertrag mit einem Energieversorger geschlossen werden muss.  

Entscheiden sich Vermieter aber für diese Alternative erhalten sie einen Mieterstromzuschlag.  

Kooperation mit einem externen Dienstleister  

Bei einer Kooperation mit einem externen Dienstleister übernimmt ein spezialisierter Anbieter die Planung, Finanzierung, Installation und den Betrieb der Photovoltaikanlage für ein Mieterstromprojekt. Der Vermieter stellt dabei lediglich die Dachfläche zur Verfügung und erhält im Gegenzug eine Pacht. Der Dienstleister kümmert sich um die gesamte Abwicklung, einschließlich der Stromlieferung und Abrechnung mit den Mietern. Im Unterschied zum Pachtmodell, bei dem der Hauseigentümer die PV-Anlage selbst betreibt und das Risiko sowie die Verantwortung trägt, wird bei der Kooperation mit einem Dienstleister die gesamte Verantwortung ausgelagert. Dieses Modell eignet sich besonders für Vermieter, die weder technisches Know-how noch eigene Ressourcen für den Betrieb der Anlage aufbringen können oder möchten. Mietparteien profitieren dennoch von lokal erzeugtem Solarstrom, ohne dass Vermieter operativ eingebunden sind.  

Das Pionierkraftmodell 

Das Modell der Firma Pionierkraft ist kein Mieterstrommodell im eigentlichen Sinne, sondern ermöglicht eine sogenannte Ergänzungsstromlieferung. Auf Basis der bestehenden Gesetze hat Pionierkraft mit dem Pionierkraftwerk dafür eine unbürokratische technische Lösung etabliert. Der Letztverbraucher hat wie beim GGV zwei Stromlieferanten und erhält zwei Stromrechnungen. Anders als beim GGV benötigt dieses Modell aber keinen Aufteilungsschlüssel und keine Änderung am bestehenden Zähler-Messkonzept im Gebäude. Insbesondere sind bei der Lösung von Pionierkraft keine Smart-Meter erforderlich. Dafür wird für jede Wohnung, die PV-Strom nutzen möchte ein Pionierkraftwerk eingebaut, in dem ein geeichter Zähler integriert ist und eine rechtssichere Abrechnung ermöglicht. Der Strom aus der PV Anlage wird so an alle Letztverbraucher verteilt, dass jeder die gleiche Autarkie erreicht.   

Vor- und Nachteile: Für wen lohnt sich Mieterstrom wirklich?

Ob sich Mieterstrom für dich lohnt, hängt davon ab, ob du Mieter oder Vermieter bist und von welchem Mieterstrommodell du Gebrauch machst. Bei der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung ist zwar der bürokratische Mehraufwand sehr gering und die Lieferung von PV-Strom an Wohnungseigentümer innerhalb eines Gebäudes ist sehr einfach. Auf der anderen Seite müssen dabei aber komplexe Messsystem installiert werden. Jedes Modell ist individuell, weshalb je nach Konzept geschaut werden muss, ob und wie eine Quartiersversorgung implementiert wird. Nachfolgend haben wir einen Vergleich der bestehenden Systeme erstellt und ordnen ein, wann und in welcher Form Mieterstrom sich für Mieter sowie Vermieter lohnt:

Vor und Nachteile für Mieter

Als Mieter liegen die Vorteile des Mieterstroms fast auf der Hand. Der bezogene Storm ist nicht nur nachhaltig und sauber, du profitierst auch von einem günstigen Strompreis. Denn dein Vermieter darf den dir den Strom vom Dach nicht zu einem beliebigen Preis verkaufen. Der Mieterstrompreis ist gesetzlich gedeckelt und muss günstiger sein als der lokale Grundversorgungstarif. Er darf höchstens 90 % dieses Tarifs betragen. Somit kann die Ersparnis über das Jahr gerechnet mehrere hundert Euro ausmachen.

Vor- und Nachteile für Vermieter

Als Vermieter versuchst du das Projekt aus einer strategischen und wirtschaftlichen Perspektive zu betrachten. Durch den Stromverkauf an deine Mieter und den sogenannten Mieterstromzuschlag von einer zusätzlichen Einnahmequelle. Zudem steigerst du durch den Bau einer PV Anlage auf dem Gebäude den Wert deiner Immobilie und machst sie für potenzielle Mieter attraktiver. Dennoch gibt es auch hier Nachteile, mit denen du dich als Vermieter auseinandersetzen solltest. Denn der Aufwand für Abrechnung, Steuern und Einhaltung der Lieferantenpflicht ist besonders hoch, wenn der Vermieter auch die Reststromversorgung übernehmen muss. Zwar wurde die Lieferantenpflicht mit dem Solarpaket I bei den meisten Modellen entfernt, es gibt aber nach wie vor einige Konzepte, in denen der Reststrom geliefert werden muss.

Der Mieterstromzuschlag als Förderung des Konzepts 

Der Mieterstromzuschlag bietet eine finanzielle Unterstützung für Betreiber von Photovoltaikanlagen, die den erzeugten Strom direkt an ihre Mieter liefern. Die Höhe des Zuschlags hängt von der installierten Leistung der Anlage ab.  

Der Mieterstromzuschlag fördert die lokale Nutzung von Solarstrom und macht ihn für Mieter wirtschaftlich attraktiver. Für ihren Mehraufwand erhalten Vermieter je nach Anlagengröße einen Mieterstromzuschlag.  Anlagen, die zwischen 1. August 2024 und dem 31. Januar 2025 in Betrieb genommen werden, erhalten folgende Zuschläge:  

Diese Zuschläge gelten ausschließlich für den direkt an die Mieter gelieferten Strom. Betreiber sollten die aktuellen Förderkonditionen bei der Planung eines Mieterstromprojekts stets prüfen, da die Fördersätze regelmäßig angepasst werden. In Kombination mit anderen Vorteilen des Mieterstroms, wie der Kosteneinsparung und der Nachhaltigkeit, eröffnet der Zuschlag attraktive Perspektiven für die gemeinschaftliche Nutzung von PV-Anlagen. 

Um als Anlagenbetreiber die Vorteile des Mieterstroms beanspruchen zu können, musst du als Vermieter folgende Punkte erfüllen:

1. Registrierung und Eintragung: Die Photovoltaikanlage muss bei der Bundesnetzagentur registriert und im Marktstammdatenregister eingetragen sein. 

2. Leistungskriterien: Solaranlagen mit einer maximalen Leistung von 100 kWp werden gefördert. Seit Januar 2023 dürfen jedoch einzelne Anlagen über 100 kW liefern, und mehrere benachbarte Anlagen können eine Gesamtleistung von bis zu 1 Megawatt erreichen. 

3. Unabhängigkeit: Der Strom muss ausschließlich über das gebäudeeigene Netz und nicht über das öffentliche Netz transportiert werden. 

4. Fördersätze: Die Höhe des Zuschlags richtet sich nach der Leistung der Photovoltaikanlage. Ab Februar 2024 sind schrittweise Senkungen der Fördersätze geplant. 

5. Preisobergrenzen: Der Preis für den Mieterstrom und den zusätzlichen Strombezug darf 90 Prozent des Grundversorgungstarifs im jeweiligen Netzgebiet nicht überschreiten. 

6. Verbraucherfreundliche Regelungen: Verträge dürfen maximal ein Jahr laufen, mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten und stillschweigenden Verlängerungen. 

Fazit: Mieterstrom – geringer Aufwand, großes Potenzial

Mieterstrom-Modelle bieten ein enormes Potenzial, um den Eigenverbrauch von Solarstrom in Mehrparteienhäusern zu erhöhen und gleichzeitig Energiekosten für die Bewohner zu senken. Der Aufwand für die Umsetzung ist überschaubar, denn mit dem richtigen Fachbetrieb für die Installation und einem Anbieter, der die Abrechnung managt, lassen sich Mieterstrom-Modelle problemlos realisieren. 

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zum Mieterstrom

Video: Wie Solarstrom jetzt auch für Wohnungsbewohner erreichbar wird